Catalunya - Nova definició de "gran forquilla" i règim d'arrendament a zones de mercat residencial tensionat

La Llei 11/2026, de 9 de juliol, de mesures fiscals, financeres, administratives i del sector públic, publicada al DOGC el 13 de juliol de 2026 i en vigor amb caràcter general des del 14 de juliol, ha introduït canvis importants en la definició de gran forquilla i en les obligacions dels propietaris d'habitatges situats en zones de mercat residencial .

Aquestes novetats afecten directament els propietaris de diversos immobles a Catalunya i els operadors immobiliaris, que han d'adaptar els seus contractes i la seva activitat al nou marc legal.

Qui es considera gran forquilla a partir de l'1 d'agost del 2026?

La norma estableix dues situacions que determinen aquesta condició:

• Qui sigui titular de més de deu immobles urbans dús residencial a Catalunya, o dimmobles que en conjunt superin els 1.500 metres quadrats construïts dús residencial .
• Qui tingui cinc o més immobles urbans dús residencial ubicats en un o diversos municipis declarats zona de mercat residencial tensionat. No cal que tots els immobles es trobin dins una mateixa zona tensionada.

Atenció: per fer el còmput cal revisar tots els immobles residencials situats a Catalunya, no només els que intervenen en l'operació que es vol formalitzar.

Obligacions de les grans forquilles en zones tensionades

Els propietaris que adquireixin la condició de gran forquilla han de tenir en compte les obligacions següents en els nous contractes formalitzats a partir de l'1 d'agost de 2026:

• Aplicar el règim específic de contenció de rendes quan correspongui, en funció de la zona on es trobe lhabitatge.
• Informar d'aquesta condició en la publicitat dels habitatges de lloguer situats a zones tensionades.
• Fer-ho constar als contractes d'arrendament corresponents.

Qui es pot veure afectat?

Aquestes obligacions poden afectar tant persones físiques com jurídiques -societats patrimonials, empreses familiars, fons d'inversió immobiliària- que tinguin patrimoni residencial distribuït per diversos municipis de Catalunya, alguns dels quals estiguin declarats zona tensionada.

Com computa un immoble segons els criteris oficials?

• Cotitularitat: si es té un percentatge d'habitatge en zona “tensionada”, se sumen els percentatges fins a assolir l'equivalent al 500% (5 habitatges).
• No computen les places de garatge ni els trasters independents.
• No computen els immobles dús no residencial (locals, oficines, naus).
• Cada unitat susceptible dús residencial compta com a immoble independent encara que no hi hagi divisió horitzontal inscrita.
• L'habitatge habitual no computa en l'àmbit fiscal (és a dir, pel que fa a l'impost sobre transmissions patrimonials, ITP): la Direcció General de Tributs de Catalunya ha assumit el criteri (via Resolució 3/2025) que, tractant-se de persona física, l'immoble que constitueix el seu habitatge habitual queda exclòs del còmput per determinar-ne la condició de gran forquilla.
• L'habitatge habitual sí que computa en l'àmbit d'habitatge i lloguer (topall de lloguer i desnonaments).

Recomanació de Puigverd Assessors

Els propietaris de diversos habitatges a Catalunya o els que gestionin un patrimoni immobiliari haurien de revisar la cartera d'immobles per determinar si han adquirit la condició de gran forquilla amb la nova normativa. Un error a la classificació pot comportar l'incompliment de les obligacions de contenció de rendes i les sancions corresponents.

El despatx de Puigverd Assessors queda a la disposició dels clients per analitzar la seva situació concreta i assegurar-se que els nous contractes s'adeqüen al marc legal vigent.