Cataluña - Nueva definición de "gran tenedor" y régimen de arrendamiento en zonas de mercado residencial tensionado

La Ley 11/2026, de 9 de julio, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público, publicada en el DOGC el 13 de julio de 2026 y en vigor con carácter general desde el 14 de julio, ha introducido cambios importantes en la definición de gran tenedor y en las obligaciones de los propietarios de viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado.

Estas novedades afectan directamente a los propietarios de varios inmuebles en Cataluña y a los operadores inmobiliarios, que deben adaptar sus contratos y su actividad al nuevo marco legal.

¿Quién se considera gran tenedor a partir del 1 de agosto de 2026?

La norma establece dos situaciones que determinan esta condición:

• Quien sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial en Cataluña, o de inmuebles que en conjunto superen los 1.500 metros cuadrados construidos de uso residencial.
• Quien posea cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en uno o varios municipios declarados zona de mercado residencial tensionado. No es necesario que todos los inmuebles se encuentren dentro de una misma zona tensionada.

Atención: para hacer el cómputo hay que revisar todos los inmuebles residenciales situados en Cataluña, no únicamente los que intervienen en la operación que se quiere formalizar.

Obligaciones de los grandes tenedores en zonas tensionadas

Los propietarios que adquieran la condición de gran tenedor deben tener en cuenta las siguientes obligaciones en los nuevos contratos formalizados a partir del 1 de agosto de 2026:

• Aplicar el régimen específico de contención de rentas cuando corresponda, en función de la zona donde se encuentre la vivienda.
• Informar de esta condición en la publicidad de las viviendas en alquiler situadas en zonas tensionadas.
• Hacerlo constar en los contratos de arrendamiento correspondientes.

¿Quién puede verse afectado?

Estas obligaciones pueden afectar tanto a personas físicas como jurídicas —sociedades patrimoniales, empresas familiares, fondos de inversión inmobiliaria— que tengan patrimonio residencial distribuido por varios municipios de Cataluña, algunos de los cuales estén declarados zona tensionada.

¿Cómo computa un inmueble según los criterios oficiales?

• Cotitularidad: si se tiene un porcentaje de vivienda en zona “tensionada”, se suman los porcentajes hasta alcanzar el equivalente al 500 % (5 viviendas). 
• No computan las plazas de garaje ni los trasteros independientes.
• No computan los inmuebles de uso no residencial (locales, oficinas, naves).
• Cada unidad susceptible de uso residencial cuenta como inmueble independiente aunque no haya división horizontal inscrita. 
• La vivienda habitual no computa en el ámbito fiscal (es decir, en lo que respecta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP): la Dirección General de Tributos de Cataluña ha asumido el criterio (vía Resolución 3/2025) de que, tratándose de persona física, el inmueble que constituye su vivienda habitual queda excluido del cómputo para determinar la condición de gran tenedor, y por ello su adquisición puede tributar al tipo general.
• La vivienda habitual sí computa en el ámbito de vivienda y alquiler (tope de alquiler y desahucios).

Recomendación de Puigverd Assessors

Los propietarios de varias viviendas en Cataluña o quienes gestionen un patrimonio inmobiliario deberían revisar su cartera de inmuebles para determinar si han adquirido la condición de gran tenedor con la nueva normativa. Un error en la clasificación puede comportar el incumplimiento de las obligaciones de contención de rentas y las sanciones correspondientes.

El despacho de Puigverd Assessors queda a disposición de los clientes para analizar su situación concreta y asegurarse de que los nuevos contratos se adecúan al marco legal vigente.